FTW adviseert over het juridische aspect van onroerend goed en hotelontwikkeling en over alle aspecten van bouwrecht, inclusief de voorbereiding en onderhandeling van consultancy- en bouwprojectovereenkomsten. We helpen klanten ook bij het naleven van milieuwetten en voorschriften voor gevaarlijk afval.
De Indonesische wet wordt meestal beheerst door de bepaling van de Basic Agrarian Law Number 5 jaar 1960 en de talrijke uitvoeringsbepalingen daarvan. De agrarische basiswetgeving vormt een belangrijke opstap naar de traditie van het burgerlijk recht in Indonesië. Een belangrijk element van de vervanging van het oude wetsregime is de registratie van de grond die volgens de Basic Agrarian Law is gepland. In de praktijk betekent registratie van land dat de uniforme grondtitels van de basiswet op land worden opgelegd.
De basis agrarische wet specificeert verschillende soorten landrechten die allen het recht bieden om het betreffende land te gebruiken. Verschillen eindigen in geldigheidsduur, aard van gebruik, mogelijkheid tot hypotheek en titel van bewijs. De belangrijkste daarvan zijn de volgende:
- Eigendomsrecht / vrije ruiming genaamd Hak Milik, het eigendomsrecht is hier de meest complete vorm van individueel recht op het land. Het geeft de houder het recht om land en de aarde eronder te gebruiken en ook water en lucht erboven. Het eigendomsrecht op een stuk land omvat niet het recht om de rijkdom onder de aarde te verkrijgen. Het eigendomsrecht heeft geen tijdslimiet, de landeigenaar heeft het recht om het gebruik van dit land aan een ander over te dragen. De landeigenaar krijgt een juridisch document als bewijs van zijn recht dat officieel bekend staat als een certificaat
- Right of Cultivate genoemd als Hak Guna Usaha, dit recht om staatsgrond te bewerken of het voor andere landbouwdoeleinden te gebruiken, is voor een vaste periode van maximaal 35 jaar, 25 jaar verlengbaar. Het recht om te cultiveren kan ook worden vrijgegeven aan de staat. In de praktijk zijn er twee soorten Hak Guna Usaha, één voor landbouwbedrijven die kleiner zijn dan 25 hectare en één voor bedrijven die 25 hectare of meer zijn. De verordening die van toepassing is op elke soort is niet hetzelfde. Volgens onze nieuwe beleggingswet nummer 25/2007 die zojuist eind april 2007 is goedgekeurd, kan Hak Guna Usaha echter voor 95 (vijfennegentig) jaren worden gegeven en tegelijkertijd 60 (zestig) jaar van tevoren worden verlengd, en het kan verder verlengd voor 35 (vijfendertig) jaar.
- Bouwrecht (Hak Guna Bangunan)), is een titel op het land die de houder het recht geeft om op te richten en te bezitten, behoort normaliter tot het bedrijf. De houder van de titel krijgt op zijn beurt een certificaat als bewijs van het recht. Het recht van bouwen geeft de houder geen recht op het verkrijgen van de natuurlijke hulpbronnen op de aarde onder het bezette land. Volgens onze nieuwe wet investeringsnummer 25/2007 kan Hak Guna Bangunan gedurende 80 (tachtig) jaar worden gegeven en tegelijkertijd 50 (vijftig) jaar op voorhand worden vernieuwd, en kan het gedurende 30 (dertig) jaar worden verlengd; en
- Gebruiksrecht (Hak Pakai), is een titel op het land die de houder het recht geeft om het product van een bepaald stuk land te gebruiken en te verkrijgen. Het land dat een gebruiksrecht heeft, kan een staatsgrond zijn of een land dat eigendom is van een particuliere sector. Volgens onze nieuwe wet investeringsnummer 25/2007 kan Hak Pakai gedurende 70 (zeventig) jaar worden gegeven en gelijktijdig 45 (vijfenveertig) jaar van tevoren worden verlengd, en kan het gedurende 25 (vijfentwintig) jaren worden verlengd.
In principe kan buitenlander geen land bezitten in Indonesië, zijn volledig beperkte wet nr. 5/1960, maar sinds 1967 regeerde de Indonesische regering al over investeringsrecht terwijl vreemdelingen door middel van investeringsmechanismen legaal in Indonesië konden landen. Buitenlandse directe investeringen die normaliter als PMA worden aangemerkt, kan een buitenlander een PMA instellen met 100% eigendomsrechten die land en eigendommen in Indonesië kunnen bezitten.
Landrechten kunnen op voorhand worden toegekend en gelijktijdig worden verlengd voor elke investeringsactiviteit, met onder andere de volgende voorwaarden:
- dergelijke investeringen zijn voor de lange termijn en houden verband met de structurele verandering van de Indonesische economie in de meer concurrerende economie;
- dergelijke beleggingen sluiten aan op het niveau van het beleggingsrisico waarvoor een langetermijnrendement op investering vereist is, afhankelijk van de soort van de beleggingsactiviteit;
- dergelijke investeringen vereisen geen uitgebreid gebied;
- dergelijke investeringen maken gebruik van staatseigendom; en
- een dergelijke investering onderbreekt het gevoel van onpartijdigheid in de gemeenschap niet, evenals het publieke belang.
Landrechten kunnen na evaluatie worden verlengd, zodat de grond verder kan worden gebruikt, afhankelijk van de toestand, aard en doelstelling van het verlenen van dergelijke rechten.
De verlening en de gelijktijdige vernieuwing van landrechten vooraf en verdere verlenging kan worden stopgezet of geannuleerd door de overheid als een dergelijke beleggingsmaatschappij het land verlaat, schade toebrengt aan het openbaar belang, de grond gebruikt of gebruikt en in strijd is met het doel en het doel van dergelijke het verlenen van landrechten, of een overtreding van de rechtsregels die van toepassing zijn op landmaterieel.
Om land te bezitten via PMA-bedrijf.
Voor een nieuwe potentiële PMA-onderneming, met name die welke grond of onroerend goed nodig heeft om haar activiteiten uit te voeren, moet één cruciale procedure worden gevolgd met betrekking tot grond. Dit betreft de verwerking van de locatievergunning. De locatievergunningen laten een PMA-onderneming toe om de grond te verwerven die nodig is voor haar werking, en dient ook als licentie voor de overdracht van rechten en voor het gebruik van de grond voor haar investering. De locatievergunningen moeten worden verkregen bij de Regent (camat) die bevoegd is waar dergelijke gronden zijn gelegen. Houd er ook rekening mee dat er in Indonesië een sterk beleid bestaat tegen eigendom van of controle over land. Vandaar dat de PMA-bedrijven, terwijl ze de rechten op het land hebben toegekend die nodig zijn om hun project levensvatbaar te maken, niet toelaten om land te houden buiten hetgeen feitelijk vereist is en specifiek in licentie gegeven voor hun project.
Eigendom van Strata Unit / Condominium door individuele buitenlanders
Het eigendom van strata-eenheden door individuele vreemdelingen in Indonesië wordt geregeld door een overheidsverordening die in 1996 werd uitgevaardigd (Regeringsverordening nr. 41 van 1996). Op grond van deze verordening mogen buitenlanders die in Indonesië wonen alleen woningen kopen en bezitten als deze op het terrein van Hak Pakai op land van de staat zijn gebouwd. Eigendom van strata-eenheid omvat:
- Gezamenlijk recht op delen van het condominium (Bagian Bersama);
- Gezamenlijk recht op dingen die aan het condominium zijn verbonden (benda bersama) en
- Gezamenlijk recht op land dat het condominium heeft gebouwd.
Dit alles vormt een eenheid van rechten die functioneel niet gescheiden kunnen worden. Eigendom zal worden aangetoond door een certificaat van landrecht (Sertifikat Hak atas Tanah), uitgegeven door het relevante landkantoor in het plaatselijke regentschap. Alle eigendomsrechten op een strata-eenheid worden in eerste instantie uitgegeven op naam van de ontwikkelaar en pas nadat de respectieve strata-eenheid is gekocht. Het akte en landcertificaat wordt op naam van de koper geregistreerd als de eigenaar van strata-eenheid. Als het eenmaal correct is geregistreerd, heeft de eigenaar het recht om (i) deze strata-eenheid te gebruiken of als alternatief te huren bij een andere partij (ii) dergelijke strata-eenheid te beveiligen in de vorm van een landhypotheek (hak tanggungan) en (iii) over te dragen aan andere partij.
In aanvullende FTW bieden ook juridische alle diensten op het gebied van toeristische diensten in Indonesië, vooral in Bali.
